搬出去三週了，房東 LINE 已讀不回。押金兩個月，金額不小。
你開始想：算了吧，要走法院太麻煩。但這一句「算了」，房東可能就是在等。
實務上看到的押金爭議，大多數房客其實都站得住——只是不知道從哪一步開始。
你不是少數人。實務上看到房客追押金的場景幾乎都是這幾個：
- 搬出去後房東開始列一堆「修繕費」，扣到押金見底
- 牆壁多了幾個釘子洞，房東說要重新油漆 1.5 萬
- 沒有點交紀錄、沒有照片，雙方各說各話
- 房東直接失聯，簡訊不回、電話不接
押金不是房東的錢——它是「擔保金」
在民法跟租賃住宅市場發展及管理條例下，押金的性質是「擔保金」，不是房東的收入。租期結束、房屋點交後、租賃債務清償完，房東就應該返還押金，或扣除欠款後返還剩餘的部分。
幾個重點：
▎住宅押金法定上限是 2 個月房租依租賃住宅市場發展及管理條例，住宅租賃的押金不得超過 2 個月租金總額。收 3 個月以上的部分，原則上房客可以請求返還。
▎房東能扣的範圍，必須有依據房東主張用押金抵充，要能說明扣款依據。常見合法扣款項目：
- 欠繳的租金、水電費
- 房客造成的損壞修繕費（要能舉證是房客損壞，不是自然耗損）
- 契約明定可扣抵的違約金
▎不能扣的常見項目
- 牆壁釘子洞、輕微髒污——這屬於通常使用造成的耗損，房東本來就要承擔
- 設備老舊（冷氣、熱水器壽命到了）——不是房客責任
- 房東自己沒留收據、沒估價，憑感覺開「修繕費」3 萬——舉證不夠的金額爭議大
為什麼點交紀錄是整件事的關鍵
實務見解認為，押金扣款舉證責任在房東。也就是說，房東說「房子被你弄壞了要扣 2 萬」，他要能證明：(1) 入住前是好的、(2) 退租時是壞的、(3) 損壞是房客造成的。
這就是為什麼點交紀錄 + 入住與退租前後的照片是決勝關鍵。
依租賃住宅市場發展及管理條例，租賃終止時雙方應共同完成屋況與附屬設備點交 — 一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，可能視為完成點交。
換句話說，房東若拖延不點交、不開扣款明細，是他舉證不利的問題，不是你的。
拿回押金的 4 個步驟
1. 整理證據——越具體越好
- 租約正本（有押金條款、租期）
- 入住前和退租前的房屋照片（重點：牆壁、地板、廚衛、家具家電）
- 租金、水電費繳納紀錄
- 與房東的對話紀錄（LINE、簡訊、Email）
LINE 已讀不回沒關係。寫一封 存證信函寄給房東登記地址。內容要點：
- 載明租賃期間、押金金額、退租日期
- 要求房東於收信後 7-10 日內返還押金，或具體說明扣款依據與金額
- 註明：逾期未回應將進入法律程序
存證信函要去郵局寄三份——你留一份、寄房東一份、留郵局一份。郵戳就是法定通知日。
3. 申請鄉鎮市調解若存證信函發出後仍無回應，可以向房屋所在地的鄉鎮市區公所申請民事調解，免費。調解成立的調解書經法院核定，效力等同於確定判決。實務上很多房東收到調解通知會願意談，因為比上法院簡單。
4. 走小額訴訟（10 萬以下）或民事訴訟押金通常落在小額訴訟範圍（10 萬以下），裁判費約 1,000 元，程序簡化、開庭次數少。如果證據齊全（特別是照片 + 點交紀錄），勝訴後可以聲請強制執行扣房東銀行帳戶或薪資。
最容易踩雷的 3 件事
以下情況，建議在搬離前就先處理好。
❶ 沒有點交，沒有書面，憑記憶談 退租當天一定要約房東現場點交，並用手機拍下房屋當下狀況。房東不來、不點交，你就把照片+鑰匙交還影像存證，自己留紀錄。
❷ 「先讓我搬完再算」這句話別接受有些房東會說「你先搬完再說」，搬完之後突然冒出 5 萬修繕費。任何扣款都要在點交當下、有書面依據才算數 — 事後追加的，舉證責任都在房東。
❸ 押金被扣到「剛好歸零」要小心如果房東開的扣款項目剛好等於你押金金額——這種「太剛好」常常是估算出來的，不是實際發生的修繕。你有權要求逐項列出 — 什麼項目、多少錢、有沒有收據估價單。
你現在可以做的事
每個案件條件不同——租期長短、屋況、契約寫法、有沒有照片，這些都會影響你能要回多少。
如果想看看類似情境法院實際怎麼判（例如什麼程度的牆面磨損算房客責任、押金扣到剩 0 法院通常怎麼處理），Veridilex 整理了超過千萬筆台灣判決資料，可以直接搜尋實務見解。
如果金額大或房東惡意刁難，可以先打 1996 內政部專線詢問，或洽各縣市政府消保官。多數狀況走完存證信函+調解就會解決，不用真的進法院。
本文整理自民法、租賃住宅市場發展及管理條例及實務常見見解，僅作說明用途，不構成法律意見。每個案件情況不同，建議行動前諮詢專業人士或主管機關。