看中一間市價 1,200 萬的房子，透過仲介出價 1,100 萬，交了 30 萬斡旋金委託仲介去跟屋主談。三天後仲介回覆：「屋主不賣了，改跟別人談。」這 30 萬斡旋金，能不能要回來？
答案不是單純的「能」或「不能」，關鍵在於屋主當下有沒有已經接受你的條件。
先分清楚：斡旋金不是要約書，兩者法律效果不同
不動產交易正式簽約前，常會先出現「要約書」或「斡旋金」兩種形式，很多人搞不清楚差別：
- 要約書：買方以書面提出承購價款、付款條件等交易條件，通常不預先交付金錢
- 斡旋金：買方先交付一定金額給仲介，委託仲介代為向賣方協議交易
依不動產經紀業管理條例的相關規範，仲介在收取斡旋金前，應清楚說明斡旋金與要約書的差別及替代關係。實務上斡旋金也可能被稱為議價保證金、要約保證金、意願金或協調金，名稱不同不一定代表法律效果不同，重點要看文件內容，不能只看「斡旋金」三個字就直接判斷可不可以退。
賣方還沒接受：你通常比較有空間要回斡旋金
依民法第153條，買賣契約原則上在雙方就標的物、價金等必要之點意思表示一致時成立，不一定要等到正式買賣契約書簽完。如果屋主還沒有在斡旋書或要約書上簽名承諾你的出價條件，代表買賣契約尚未成立，此時你原則上較有空間撤回或要求返還斡旋金，但仍要看斡旋書本身怎麼約定返還條件與期限（延伸閱讀：存證信函怎麼寫才有效？格式範例 + 4 個一定要有的要素）。
賣方已經接受：斡旋金可能轉為定金
如果賣方接受你的出價與條件，並在斡旋書上簽名承諾，斡旋金可能依約轉為定金或買賣價金的一部分，這時候買賣契約可能已經成立，具有法律拘束力。
⚠️ 例外： 如果賣方已經接受、契約已成立，卻是賣方事後反悔不賣，依民法第249條第3款，契約因可歸責於受定金當事人（即賣方）之事由致不能履行時，賣方應加倍返還其所受之定金——不是只能拿回原本付的斡旋金，而是能主張雙倍金額。這跟反過來（買方自己反悔不買）不同：依同條第2款，此時定金不得請求返還，等於買方原本付的錢直接沒收。具體怎麼認定「可歸責」、加倍返還的金額基礎，仍要看斡旋書或後續買賣契約條款的實際約定。
屋主接受的證據，不能只靠仲介口頭轉述
如果仲介告知「屋主已經同意了」，你應該要求出示屋主本人的簽認、授權書或其他可以證明承諾的書面資料。單憑仲介口頭轉述，遇到糾紛時證明力相對薄弱，建議同時留存與仲介往來的所有訊息紀錄，作為輔助佐證。
DIY 界線：什麼情況可以先自己處理
- 斡旋期限還沒到、賣方尚未表態，可以先跟仲介確認撤回條件與退款流程，通常不需要法律介入
- 金額不大、仲介態度配合，願意依約定退還斡旋金，可以先協商處理，保留書面紀錄
什麼情況建議提前找律師
以下任一條件成立，建議在斡旋期限屆滿前先諮詢律師。
❶ 賣方已在書面上簽名承諾你的條件，卻反悔改賣給別人 — 買賣契約可能已經成立，需要評估違約求償的可行性 ❷ 仲介拒絕返還斡旋金，卻拿不出屋主已接受的具體證據 — 需要釐清契約究竟成立與否，才能判斷斡旋金該不該退 ❸ 金額較大，且仲介或屋主的說法反覆不一致 — 建議儘早整理書面紀錄，避免時間拖久證據流失
下一步怎麼做
- 預約律師諮詢 — 賣方已表態接受卻反悔、或仲介拒絕退還斡旋金卻說不清楚依據，建議由律師協助釐清契約是否成立與求償方向 → 預約諮詢
- 與 Veridilex 討論 — 說明你簽的文件內容與目前的爭執點，AI 協助先整理你手上有哪些可以主張的依據
本文內容為一般性法律資訊，不構成個案法律意見。具體情況建議諮詢執業律師。